조셉 펄 변호사
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주택면제가 어떻게 사람들의 자산을 보호하는가? 당신이 50만 달러 이상의 집을 실 주거지로 소유하고 있고, 25만 달러를 대출받았다고 가정해보자. 이는 당신이 25만 달러의 자본을 갖고 있으며, 집을 팔 경우 25만 달러만 받게 됨을 의미한다.
만약 당신이 10만 달러 상당의 크레딧 카드 빚, 학생 대출 등의 채무를 가지고 있으면 어떨까? 당신이 10만 달러의 빚을 지불하지 못해 채권자로부터 고소를 당하면, 채무자가 당신의 집을 팔아 돈을 받게 강제할 수 있을까? 당신이 주택면제를 주장하는 한 그럴 수 없다.
주택 선언(The Homestead Declaration)은 공공토지기록에 건물이 당신의 실 주거지임을 기록하는 문서다. 이것을 신청함으로써 얻는 혜택은 크다. 메사추세츠의 경우 이는 당신의 50만 달러의 자산을 소유하며, 크레딧 카드나 학생 대출 등이 당신의 자산에 손을 댈 수 없음을 의미한다. 이는 메사추세츠 일반법 챕터188 관련 항목에 명시돼 있다. 예를 들어 당신의 주거지가 50만 달러의 가치를 가지고 있고 이 중 대출이 25만 달러라면, 당신은 집의 25만 달러를 소유하고 있음을 의미한다. 주택면제는 당신에게 50만 달러의 자본과 첫번째 대출인 25만 달러의 권리를 보장하기에, 채권자가 권리를 주장하기 전 당신의 권리는 75만 달러에 이른다. 이 경우, 채권자들은 75만 달러 이상의 금액에 대해서만 권리를 주장할 수 있다. 예를 들어, 채무자가 80만 달러인 당신의 집을 강제 매매하길 원하면 당신이 50만 달러를 갖고, 은행은 첫번째 대출 25만 달러를 가져, 실상 채무자는 5만 달러에 대해서만 권리를 주장할 수 있다.
만약, 당신이 주택을 소유하지 않고 25만 달러를 은행에 현금으로 소유하고 있다고 해보자. 어느 날, 당신은 현금 카드를 사용하려고 하는데 이가 거부 되며 채권자가 재판에서 이겨 돈이 강제 징수된 것을 발견한다. 이는 은행 계좌가 채권자로부터 보호되지 않아서 그렇다(매사추세츠의 경우 개인 계좌에 첫 2천5백달러를 제외하는데 식민지 시대부터 법이 개인과 가정에게 재정적 안정성을 주는 것을 중요하게 생각하고 있기 때문이다)
만약 당신이 집을 매매하고 싶다면, 매사추세츠 에서는 집을 팔고 50만 달러까지 수익을 가져도 된다. 이는 집을 팔고 1년 내, 또는 당신이 새로운 집을 구매하기 전 까지만 허락된다. 이렇게 하면 채권자가 은행 계좌를 동결할 수 없다. 매사추세츠 일반법 챕터 188 섹션 11에는, 당신이 새로운 집을 살 때 주택을 선언하고 계속 보호를 받을 수 있음이 명시돼 있다.
주택 면제가 보호하지 않는 것: 첫 대출에 대한 압류, 2차 주택 담보 대출을 자발적으로 납부한 개인 또는 단체. 매사추세츠 일반법 챕터188 섹션3을 참고하면 주택 면제 보호의 면제 리스트를 확인할 수 있다. 일례로, 주택 면제는 세금 및 자녀 양육비 등엔 적용되지 않는다. 주택면제는 오로지 당신의 실 주거지에 적용되며, 세입자들에게 빌려주는 2차 투자 재산엔 해당되지 않는다.
참고- 이 글은 오로지 주택 면제 관련 사항에 대한 일반적인 생각을 전달하기 위한 것으로, 집을 사거나 채무자, 채권자로서 당신의 권리를 규정하거나 하는데 사용하면 안된다.